Zelador, síndico ou gerente predial: Quais as obrigações de cada um deles e quem responde juridicamente pelos condomínios?
25/07/2022
Descubra o que cabe a cada um desses profissionais e evite problemas legais
Os dois últimos anos foram bastante atípicos em razão da pandemia e de suas consequências. O isolamento social gerou uma convivência incomum entre moradores de condomínios, que tiveram de passar muito mais tempo dentro de seus lares.
A própria legislação precisou passar por alterações para atender a essa nova realidade. No caso dos condomínios, a mais recente foi sancionada este ano, em 8 de março.
Segundo a Lei nº 14.309, de 2022, fica autorizada a realização de assembleias de condomínios e respectivas votações por meio virtual, permitindo que as decisões importantes sejam tomadas, mesmo na impossibilidade de reuniões presenciais.
Seguindo essa lógica de adaptação aos novos tempos, alguns moradores adotaram o home office e permanecem muito presentes na rotina dos condomínios.
Por esse e outros motivos, é importante esclarecer o papel de cada figura dentro de um condomínio, principalmente em razão das questões legais envolvidas.
Afinal, quais as responsabilidades do zelador, do síndico e do gerente predial de um condomínio?
Zelador
Este é um aliado muito próximo do síndico. Entre suas responsabilidades estão a liderança dos funcionários e a gestão em relação à manutenção dos espaços, com vistas a garantir a segurança dos usuários e a usabilidade de todos os ambientes.
Também é ele quem coordena as tarefas cotidianas, desde a entrega de correspondências até ações de fiscalização para o cumprimento das normas e do regimento interno do condomínio.
Há tempos, ele era visto como o “faz-tudo”. O reconhecimento de suas habilidades estava vinculado à capacidade de ele realizar pequenos reparos e ao fato de se manter acessível para atender solicitações a qualquer momento.
Atualmente, o mais comum é que o zelador fique disponível durante sua jornada de expediente apenas, retornando para sua casa, ao fim deste, em endereço diverso ao de seu ambiente de trabalho.
Em razão da profissionalização do setor, consequente respeito às leis trabalhistas e preocupações com o fator segurança, as tarefas relacionadas à manutenção predial deixaram de ser realizadas pelo zelador, ficando a cargo de especialistas.
Do profissional que ocupa o cargo de zelador, espera-se que ele demonstre sua capacidade de liderança no desempenho de suas funções e tome decisões emergenciais, baseadas na autonomia que detém (de acordo com negociação entre síndico e colaborador) e em seus conhecimentos sobre segurança.
Sendo o zelador um profissional contratado e registrado pelo condomínio, existe a obrigatoriedade de respeitar as atribuições trabalhistas da categoria, previstas nas convenções dos sindicatos regionais.
Entre suas atribuições, legalmente previstas, estão:
Manter contato direto com a administração:
É função do zelador sempre repassar ao síndico e à administradora (se for o
caso) todas as ocorrências do dia a dia, além de registrá-las no livro de
ocorrências do condomínio.
Isso inclui a necessidade de aquisição de materiais, como os de limpeza e os
destinados a pequenos reparos.
Fiscalizar o cumprimento das normas e regras estabelecidas:
Faz parte das atribuições do zelador vistoriar as áreas de uso comum dos condôminos. Assim como averiguar constantemente o funcionamento das instalações elétricas e hidráulicas, bem como os aparelhos de uso comum.
Outra de suas importantes tarefas é o zelo pelo sossego e pelo respeito à disciplina, conforme estabelece o regimento interno ou as normas afixadas na portaria e nos corredores.
Atender às determinações do contratante:
Os sindicatos enfatizam o fato de que o zelador é funcionário do condomínio e não dos moradores, portanto, não podem utilizar seus serviços sem a autorização prévia do síndico, principalmente para desempenhar serviços particulares, fora de expediente.
Em caso de zeladores terceirizados, as orientações e regras aplicadas a estes profissionais devem ser comunicadas diretamente à empresa terceirizada para que ela as repasse ao seu colaborador.
Isso evita a criação de vínculo empregatício, problemas de gestão de pessoas, além de possíveis demandas trabalhistas envolvendo o condomínio e o funcionário.
Oferecer suporte aos moradores:
É função do zelador coletar e repassar reclamações e sugestões dos moradores ao síndico. Além disso, ele pode prestar assistência aos moradores em relação a dúvidas sobre o regimento interno e normas do condomínio.
Síndico
Dentre as obrigações do síndico, talvez a mais importante seja ter bom senso e
muito jogo de cintura para conseguir conciliar os interesses dos moradores,
mediar conflitos e garantir uma convivência harmônica entre todos os
envolvidos.
Ele precisa conhecer bem as regras e o regimento interno do condomínio,
zelando para que todos os direitos e deveres sejam assegurados e
respeitados.
O síndico pode ser um prestador de serviços do condomínio, que é o caso do
síndico profissional, e em outros casos (com mais frequência) trata-se de um
proprietário (condômino), eleito em assembleia geral ordinária.
Dentre suas atribuições, destacam-se:
Gerenciar as finanças do condomínio:
Cabe ao síndico administrar, dentro dos prazos, os pagamentos de taxas, tributos, funcionários e outros compromissos financeiros assumidos, sempre respeitando a previsão orçamentária.
Contratar prestadores de serviços:
Orçamentos e contratações de prestadores de serviços para o condomínio são tarefa do síndico, que deve fiscalizar se tais serviços estão sendo executados conforme os contratos firmados.
Organizar e presidir reuniões e assembleias com os condôminos:
O síndico é o responsável pela convocação e escolha da pauta das assembleias. Nestas reuniões, ele apresenta orçamentos para aprovação, presta contas e compartilha informações relevantes com os condôminos.
Assembleias ordinárias devem acontecer obrigatoriamente uma vez por ano, mas as extraordinárias podem ser convocadas, em caso de assuntos urgentes, quantas vezes forem necessárias. Os resultados das reuniões devem ser comunicados a todos os condôminos pelo síndico.
Representar legalmente o condomínio:
Em caso de o condomínio se tornar autor ou réu em um processo, cabe ao síndico defender os interesses e direitos dos condôminos, como seu representante legal. Essa condição pode resultar em sua responsabilização por eventuais prejuízos causados ao condomínio em decorrência de suas decisões.
Zelar pela segurança de colaboradores e condôminos:
Sempre primando pela segurança dentro do condomínio, é dever do síndico sugerir medidas preventivas a serem aprovadas em assembleia a título de regulamento interno.
A título de exemplo, podemos citar: definição de regras sobre a entrada de prestadores de serviços e entregas de encomendas, investimentos em equipamentos de segurança, entre outros.
Gerente predial
Depois de conhecer as funções do zelador, fica fácil entender o papel do gerente predial, pois suas atribuições são semelhantes. A principal diferença é que o gerente possui qualificação superior e maiores responsabilidades, uma vez que é o responsável por grandes condomínios e equipes distintas.
Ele também ajuda o síndico na gestão do condomínio e tem capacitação para atuar em processos administrativos, contratação, treinamento e avaliação de colaboradores, coordenação de equipes de trabalho, entre outros.
O gerente predial é responsável por coordenar equipes de funcionários, as quais devem se reportar a ele. Como gestor de operações, cabe a ele orientar e fiscalizar o trabalho dos seguranças, dos piscineiros, dos jardineiros e demais colaboradores.
A presença deste profissional é mais comum em condomínios grandes, com muitas unidades e/ou torres. Em razão de sua qualificação e da maior complexidade e volume de trabalho, sua referência salarial é coerentemente superior à do zelador.
Conclusão
Como demonstramos, a gestão de um condomínio é realizada com a distribuição de tarefas entre o síndico e os colaboradores envolvidos. E todas as funções são importantes para garantir o bom funcionamento de todo o organismo.
Porém, é responsabilidade exclusiva do síndico representar o condomínio juridicamente, caso este esteja envolvido em alguma questão legal. A escolha criteriosa de uma pessoa para ocupar esse cargo é, portanto, fundamental.
Caso você ainda tenha ficado com dúvidas sobre o assunto ou precise de algum tipo de assessoria jurídica, estamos à disposição para ajudá-lo com maiores esclarecimentos.
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Em Indaiatuba: Unidade I: Av. Eng. Fábio R. Barnabé, 1968.
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